La tasa de capitalización o más conocida como CAP es el cociente que se obtiene dividiendo el ingreso neto producido entre el valor de la propiedad. Es un factor muy práctico para conocer el valor estimado de una propiedad en un instante dado. Antes de continuar con el concepto de tasa de capitalización me voy a permitir definir los siguientes conceptos:
Ingreso Neto Anual (Net Operating Income – NOI). Conocido como NOI el ingreso neto anual es el ingreso neto o flujo de caja neto que produce una propiedad en el período de un año. Está representado por el ingreso de todas las rentas y algún ingreso adicional de la propiedad menos los gastos operativos, los cuales generalmente incluyen el mantenimiento, los impuestos a la propiedad y el seguro. El pago de la hipoteca no se considera en el cálculo del NOI, en otras palabras el NOI es el ingreso neto anual que un inversionista obtendría en su flujo de caja acumulado sin incluir pagos a principal e intereses.
La tasa de capitalización se obtiene en base a estadísticas y depende del tipo de propiedad como la localización de la misma. Es importante conseguir fuentes confiables para determinar estas tasas ya que como pueden concluir, el cambio de ½ punto en este factor puede resultar en una variación muy importante en el valor de la propiedad. A manera de ejemplo, determinemos el valor de un centro comercial abierto (Plaza o “Strip Center”) que produzca un NOI de $1,000,000 y se encuentre en la ciudad de El Doral, consideremos un CAP de 8%, el centro tendría entonces un valor de $12,500,000, si se modifica el CAP al 8.5%, el valor resultaría en $11,764,706.
De esto se deduce que a medida que el valor del activo incrementa, la cantidad del ingreso que produce debería aumentar a la misma tasa, de manera que se mantenga el mismo CAP.
Un inversor siempre mira su dinero como un active capital y como tal espera que su dinero produzca también dinero. Tomando en consideración el riesgo y las tasas de interés reinantes, el inversionista determina la tasa de retorno personal que el espera de su dinero. En resumen esta es su target de tasa de capitalización. Por ejemplo si existe una oportunidad de inversión en un edificio de apartamentos por $1,000,000 y el inversor espera hacer al menos un 8% en su inversión, entonces debe multiplicar $1,000,000 por la tasa de capitalización esperada del 8% para así determinar que los apartamentos le deben generar al menos $800,000 al año de renta neta.
La formula de capitalización se puede expresar entonces como:
Valor del Activo = Ingreso Neto Anual (NOI)/ Tasa de Capitalización (CAP)
Una ventaja del avalúo de una propiedad utilizando la tasa de capitalización es que no toma en cuenta directamente los comparables de venta en la zona.
Las tasas de capitalización en el área del Doral oscilan entre un 8.0% y un 9.5%. Es muy importante determinar el valor más idóneo para cada tipo de propiedad.
En resumen la tasa de capitalización nos da un valor como una fotografía en un instante. Yo lo comparo con la tasa de test ácido que se utiliza en contabilidad para conocer la situación contable de una empresa. Sin embargo, cabe señalar que estas fórmulas de cálculo sencillas nos arrojan resultados en un momento en el tiempo y no resultan 100% confiables para analizar financieramente una propiedad de bienes raíces. Para realizar una evaluación financiera confiable se deben tomar en cuenta muchos otros factores y se deben proyectar los flujos de caja de la propiedad al menos cinco (5) años, para poder determinar el valor certero de la propiedad así como la inclusión de la estrategia de salida.
Cierro mi sección con el consejo de siempre, si usted no dispone del tiempo y/o no posee los conocimientos, contrate los servicios de un Corredor Comercial calificado.
JM Padron, CCIM
jpadron@remax.net
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